Video: SP 20 (T-Dk). Del 2: Hvordan estimerer man? 2025
Prosessen med å estimere netto kontantstrømmer fra investeringen krever litt mer arbeid enn den forrige øvelsen gjorde. Selv om du jobber med QuickBooks, trenger du hjelp av Excel eller et annet økonomisk regneark.
Sett deg ned og tenk nøye på eventuelle ekstra inntekter og eventuelle ekstra kostnader som investeringen produserer. Åpenbart håper du at nettoffekten av investeringen vil spare deg for penger. Imidlertid vil enkelte beløp av investeringen koste deg. På den annen side får du også besparelser som investeringen returnerer.
Du vil lage en liten tidsplan - dette kan skrives på baksiden av en cocktailserviett eller skrives i et regnearksprogram som Excel - og bruk det til å nøye estimere og beregne kontantstrømmer.
Anta at i følgende kontorer er det følgende to elementer som bestemmer netto kontantstrømmer:
-
Det nye boliglånet krever en årlig rentebetaling på 21 000 dollar. For å holde ting enkelt (ikke bekymre deg om hovedstolsavskrivninger ennå), anta at dette boliglånet bare er rent. Videre anta at du må betale hele boliglånsbalansen på 20 år som en del av en ballongbetaling. I mellomtiden betaler du 21 000 dollar ved slutten av hvert år.
-
Fordi du eier din egen bygning, sparer du $ 20 000 i leie det første året. Dette beløpet øker imidlertid hvert år. Hvis leien du har betalt har økt hvert år med 3 prosent på grunn av inflasjon, vil du kanskje anta at leieavkastningen din, for å være nøyaktig beregnet, bør oppblåses med 3 prosent hvert år også.
For eksempel vil du kanskje anta at i andre år er leieavkastningen din lik 103 prosent av $ 20.000. I det tredje året er leieavkastningen din lik 103 prosent av $ 20, 600 (som er det andre årets leie sparing).
Gjør denne virksomheten av leiebesparelser mening? Med investeringer i investeringer, sparer kapitalinvesteringen deg ofte penger på en eller annen måte. Derfor må du anslå disse besparelsene gjennom årene som du skal bruke kapitalinvesteringen. I dette tilfellet skal rentebesparelsene være lik de nåværende rentebesparelsene pluss inflasjon for hvert år.
En annen måte å se på rentebesparelsesbeløpet er å si at leiebesparelsen er den leien du ikke trenger å betale hvis du eier bygningen.
Tabellen oppsummerer kontantstrømmene du liker ved å investere i denne bygningen, og har en kolonne for hvert årstall.Tidsplanen inneholder også tre kolonner, som rapporterer om leiebesparelsene, den årlige rentebetalinger og netto kontantstrømbeløpet. Netto kontantstrømsmengden er lik rentebesparelsen minus boliglånsrenten.
Merk at de to første årene overstiger leieavkastningen. Men i år 3 og senere overgår leiebesparelsene boliglånsbetalingen.
| År | Leiebesparelser | Boliglånsbetaling | Netto kontantstrømmer |
|---|---|---|---|
| 1 | 20, 000 | 21, 000 | -1, 000 |
| 2 | 21, 000 | 21, 000 | -400 |
| 3 | 21, 218 | 21, 000 | 218 |
| 4 | 21, 855 | 21, 000 | 855 |
| 5 | 22, 511 | 21, 000 | 1, 511 |
| 6 | 23, 186 | 21, 000 | 2, 186 |
| 7 | 23, 882 | 21, 000 | 2, 882 |
| 8 | 24, 598 | 21, 000 | 3, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21, 000 | 4, 336 |
| 10 | 26, 096 | 21, 000 | 5, 096 |
| 11 > 26, 879 | 21, 000 | 5, 879 | 12 |
| 27, 685 | 21, 000 | 6, 685 | 13 |
| 28, 516 > 21, 000 | 7, 516 | 14 | 29, 371 |
| 21, 000 | 8, 371 | 15 | 30, 252 |
| 21, 000 > 9, 252 | 16 | 31, 160 | 21, 000 |
| 10, 160 | 17 | 32, 095 | 21, 000 |
| 11, 095 > 18 | 33, 058 | 21, 000 | 12, 058 |
| 19 | 34, 050 | 21, 000 | 13, 050 |
| 20 | 35, 072 | 21, 000 | 14, 072 |
| Når du ser på kontantstrømmene som stammer fra en kapitalinvestering nt, du må gjøre noen antakelse om hva som skjer på slutten av investeringens liv. I tilfelle av bygginvesteringen, for eksempel, må du sannsynligvis vise at boliglånet er betalt. Du vil kanskje også vise salget av bygningen på et tidspunkt. | For å vise deg hvordan dette virker, anta at du ved utgangen av år 20 betaler av boliglånet (som fortsatt vil være $ 300 000 fordi du har betalt bare renter), og anta at du selger bygningen for $ 630, 000. Dette beløpet er et estimat. | For å komme opp med dette anslaget, ta den opprinnelige $ 350 000-kjøpesummen og oppsumm årlig opp det beløpet med 3 prosent over 20 år. Å gjøre det gir en estimert salgspris i år 20 på $ 630 000. Du betaler også salgskostnader som totalt $ 30 000. | Tabellen nedenfor viser hvordan disse tallene produserer en endelig likvidasjons kontantstrøm. Brutto salgsprisen er $ 630 000. Da må du betale $ 300 000 pantet. Du har også $ 30 000 i salgskostnader. Hvis du trekker bort boliglånet og salgskostnadene fra brutto salgspris, er den endelige kontantstrømmen da 300 000 000. |
Brutto salgsprisen på $ 630 000 minus $ 300 000 for boliglånet minus $ 30 000 for salgskostnader er lik $ 300 000.
Beregning av likvidasjonskassafløm
Brutto salgspris
$ 630, 000
Mindre: Boliglån
| Mindre: Salgskostnader | 30 000 |
| Endelig kontantstrøm fra salg | $ 300 000 |
| Det siste trinnet er å kombinere informasjonen som vises. Netto kontantstrømskolonne oppsummerer netto kontantstrømmer fra foregående tabell. Likvidasjons kontantstrømskolonnen viser 0 i de første 19 årene.I år 20 viser likvidasjons kontantstrømmen seg imidlertid som $ 300 000. Den virkelige avtalen kombinerer netto kontantstrømmer og likvidasjons kontantstrøm. | Kombinere alle kontantstrømmer |
| År | Netto kontantstrømmer |
Likvidasjon Kontantstrøm
| 1 | -1, 000 | 0 | -1, 000 |
|---|---|---|---|
| 2 | -400 | 0 | -400 |
| 3 | 218 | 0 | 218 |
| 4 | 855 | 0 | 855 |
| 5 | 1, 511 | 0 | 1, 511 |
| 6 | 2, 186 | 0 | 2, 186 |
| 7 | 2, 882 | 0 | 2, 882 |
| 8 | 3, 598 | 0 | 3, 598 |
| 9 | 4, 336 | 0 | 4, 336 |
| 10 | 5, 096 | 0 | 5, 096 |
| 11 | 5, 879 | 0 | 5, 879 |
| 12 | 6, 685 | 0 | 6, 685 |
| 13 | 7, 516 | 0 | 7, 516 |
| 14 | 8, 371 | 0 | 8, 371 |
| 15 | 9, 252 | 0 | 9, 252 |
| 16 | 10, 160 | 0 | 10, 160 |
| 17 | 11, 095 | 0 | 11, 095 |
| 18 | 12, 058 | 0 | 12, 058 |
| 19 | 13, 050 | 0 | 13, 050 |
| 20 | 14, 072 | 300, 000 | 314, 072 |
