Video: Aksjesparekonto - alt du trenger å vite 2024
Som eiendomsmegler (og for eiendomsmegling eksamen eksamen formål), vil du bli bedt om å gi informasjon til investorer om investeringseiendommer. Byggevilkår, vedlikeholdsproblemer og lokasjonsproblemer er viktige i alle kjøp av fast eiendom, men mye av informasjonen i en eiendomsinvestering handler om inntekter og utgifter for eiendommen.
Selv om du sannsynligvis ikke vil foreta en investeringsanalyse selv, forventes du fortsatt å vite noe om tallene og hvordan de analyseres av investorer. Agentens rolle er å gi den potensielle investor den nødvendige informasjonen slik at investor eller investorens regnskapsfører kan utføre analysen.
Begynnelsen av en eiendomsinvesteringsanalyse er driftsoversikt, som også kalles inntekts- og kostnadsoppstilling. Denne uttalelsen, som vanligvis er forberedt på å holde oversikt over økonomien for bygningen og for inntektsskatt, følger den faktiske årlige inntekten og utgiftene til en bygning.
Inntekten som spores i driftsregnskapet kalles kontrakten eller planlagt leie, som er den faktiske leien betalt av leietakere. Fordi driftsregnskapet brukes til skattemessig bruk, inneholder det vanligvis informasjon om avskrivninger og gjeldsbetalinger (boliglånsbetalinger).
Den andre informasjonen i en eiendomsinvesteringsanalyse er dagens leierulle. Leierullen er informasjon om leieavtalen som eksisterer, leien for hver leieavtale, og begrepet eller lengden av tiden som er igjen på hver leieavtale.
En tredje del av informasjonen i analysen er markedsleie, noe som markedet vil betale for den typen plass eller leilighet i bygningen. Markedsleie kan være forskjellig fra kontraktsleie for den aktuelle bygningen.
Den endelige informasjonen i en investeringsanalyse er en som er opprettet av investor eller den som gjør analysen på investorens vegne. Kalt pro forma, er en finansiell oversikt over bygningens potensielle inntekter og utgifter. Ved å se på markedsleie for at den typen plass blir leid i stedet for de planlagte leieene, er det lagt frem en projeksjon av investeringens fremtid.
Et par bemerkelsesverdige egenskaper til proforma er
-
Markedsleie, i stedet for faktiske eller kontraktsleie, brukes generelt, men faktiske leieavtaler for eksisterende leieavtaler kan også benyttes under visse omstendigheter.
-
Inntektstallene er basert på at byggingen er 100 prosent okkupert, selv om det for øyeblikket ikke er, og tallene kan inkludere andre bygginntekter, som for eksempel fra vaskerier.
-
Andre inntekter, for eksempel inntekter til bygningen for noe annet enn de vanlige leieprisene (for eksempel en mikrobølgeantennesleilighet på taket) blir vanligvis lagt til etter at ledigheten og innsamlingstabberegningen er brukt.
-
En ledighet og innkrevingsgodtgjørelse brukes, selv om plassen i bygningen er 100 prosent leid.
-
Utgifter er generelt avrundet.
-
Alle tall er årlige.
-
Avskrivninger og gjeldstjenester regnskapsføres ikke. Verdien av avskrivningene kan variere med eierens økonomiske stilling, og boliglån handler mer om eierens økonomiske stilling enn verdien av bygningen.
De grunnleggende tallene du leter etter i en proforma er netto driftsinntekter og kontantstrøm . Den grunnleggende formelen for å finne netto driftsinntekter på en pro forma følger, men det vil hjelpe deg å forstå formelen hvis du først kjenner detaljene bak noen av tallene som kreves i formelen.
-
Potensiell bruttoinntekt: Markedsleie på 100 prosent belegg; kan også inkludere andre bygginntekter som vaskemaskin eller separat utleie av parkeringsplasser.
-
Ledig og innsamlet tap: Brukes til å regnskapsføre perioder med leieavdrag på grunn av ledige stillinger eller tap. bestemt ved å undersøke andre proformas for nummeret de bruker
-
Effektiv bruttoinntekter: Også kalt effektiv leieinntekter
-
Driftskostnader: Ikke inkludert avskrivninger eller gjeldstjenester
-
Gjeldstjeneste: Avslår boliglånsbetaling
Potensiell bruttoinntekt - ledig stilling og inntektstap = effektiv bruttoinntekter
Effektiv bruttoinntekt - driftskostnader = netto driftsinntekter
Netto driftsinntekter - gjeldstjeneste = kontantstrøm før skatt
Hvis du beregner skattene på denne kontantstrømmen og trekker den, får du det som kalles etter skatt, kontantstrøm.
Ved å analysere en investeringskasse, vil avkastningen (pengene du skal gjøre på investeringen din, samt pengene du får tilbake som du investerte - avkastning på investeringen) beregnes for en periode på en år og for prosjektet holdeperiode, som er hvor lenge investeringen vil bli eid.
