Hva gjør en eiendomsmegler / selger? - dummies

Eiendomsmeglere og selgere gjør alle de tingene som er oppført i statens lisenslov. Selv om listen over aktiviteter er ganske universell over hele USA, kan det variere i detalj fra en stat til en annen. For eksamensformål må du vite de spesifikke aktivitetene som krever en eiendomslicens i din stat.

Vanlige aktiviteter

Typiske aktiviteter som krever en eiendomslisens er

• Liste over eiendommer til salgs

• Finne kjøpere til eiendom som er til salgs

• Forhandle salg eller kjøp av eiendom

• Forhandle leieavtale på vegne av leietaker eller utleier

• Representerer noen i utveksling av eiendommer

• Kjøp eller salg av eiendommer på eiendom

• Samle leie for flere enn en byggherre

Denne aktivitetslisten er i beste fall bare en delvis. Din statslov krever sannsynligvis en lisens for å utføre de fleste, om ikke alle, av disse aktivitetene; Krav til lisens kan imidlertid inneholde flere eller færre aktiviteter, avhengig av staten.

En typisk eiendomsmeglingstransaksjon

Her er en kort og noe generisk oversikt over et typisk hussalg som involverer eiendomsmeglere. Ordet "generisk" brukes her fordi transaksjoner kan inneholde statlige og jevne regionale forskjeller i enkelte bestemte elementer.

Et hus til salgs

Et par bestemmer seg for å selge huset og innhente tjenester fra en eiendomsmegler. Du er en av flere meglere eller selgere paret inviterer til deres hjem for å høre presentasjons presentasjonen og forklare hvilke tjenester du tilbyr. I tillegg anbefaler du sannsynligvis paret til hvilken pris de kan få for huset deres.

Etter å ha møtt flere agenter velger paret deg, signerer en noteringsavtale og godtar at du kan representere dem som deres agent i transaksjonen.

Som parets eiendomsmegler begynner du å markedsføre eiendommen. I lokalsamfunn som har en multipelnoteringstjeneste (MLS), skriver du inn deres husinformasjon i en datamaskin slik at alle andre agenter i samfunnet kan se hva du har listet for salg.

I miljøer uten MLS kan agenter spre ordet rundt til andre eiendomsmeglere at de har et bestemt hus til salgs, og de kan være avhengige av annonsering. Det kan også være andre formelle eller uformelle organisasjoner eller foreninger som tillater deling av oppføringer slik at en eiendom får størst mulig eksponering mot markedet og til så mange selgere som mulig.

En kjøper!

En agent over byen som har jobbet for å finne et hus for et annet par, ser huset ditt på MLS og kommer i kontakt med deg, spør etter flere detaljer og sørg for at huset fortsatt er til salgs. Kryssageren kontakter deretter sine kjøpere, og de er enige om å ta en titt på huset. Etter å ha sett huset, er de enige om å gjøre et tilbud.

Måten en kjøpers tilbud presenteres varierer i forskjellige lokalsamfunn. Noen ganger er tilbudet gjort personlig med kjøperens agent tilstede. Tilbudet gjøres vanligvis skriftlig med en liten sjekk fra den potensielle kjøperen som kalles bindemiddel eller alvorlige penger.

Etter en avtale er det enighet om, ofte etter noen forhandlinger, en salgskontrakt utarbeidet. Nøyaktig hvem forbereder kontrakten, varierer fra stat og region. På mange steder forbereder selgerens eiendomsmegler kontrakten, noen ganger fyller han i et preprinted kontraktskjema, men på andre steder utarbeider bare advokater kontrakten. Etter at kontrakten er inngått, utløses vilkårene i kontrakten.

En typisk fast eiendomskontrakt inneholder en avtale for kjøperen om å skaffe boliglånsfinansiering og kan ha bestemmelser om at huset skal inspiseres av en hjeminspektør eller ingeniør. Kontrakten inneholder vanligvis en bestemmelse om at en omsettbar tittel må overføres.

A markedsførbar tittel betyr at det er gjennomført en rimelig og forsvarlig søking av postene som viser at tittelen til eiendommen er dokumentert fra tidligere eiere til den nåværende selgeren slik at den kan overføres uten spørsmål om hvem eieren er. Tittelforsikring kan også kjøpes som en del av kontraktsprosessen for å sikre at tittelen er lovlig.

Slutt

Når alle kontraktsavsetningene er tilfredsstillende oppfylt, kan kjøperen og selgeren fortsette å lukke, ta eiendomsmegler ett skritt nærmere å bli betalt. Å peke på det øyeblikk da en eiendomsmegler tjener en provisjon er et noe komplekst problem. Generelt skjer det når en klar, villig og mulig kjøper gir et akseptabelt tilbud til selgeren.

Noen ganger må kontraktsavsetninger, som finansiering, være tilfredsstilt før en provisjon kan opptjent. Ved generell avtale er provisjonen vanligvis betalt ved avslutningen. Når mer enn en megler er involvert, distribuerer megleren som representerer selgeren den forhåndsgodkjente del av provisjonen til kjøperens representant. Hver megler deler deretter en del eller prosentandel av provisjonen med selgeren som jobbet med avtalen.

Eiendomsmeglere kjører mange steder på showet og blir med på slutten av kjøperen, selgeren, en representant for banken og noen ganger en advokat. På andre steder gjør advokater hoveddelen av arbeidet, og noen ganger kan en representant for tittelbedriften faktisk gjennomføre avslutningen.

I noen stater er avsluttingen gjort i Escrow, , som betyr at når alle papirene er ferdige, sendes det til et escrow-agent.Når escrow-agenten får alt i orden, sender han eller hun sjekker, gjerninger og andre viktige dokumenter til de aktuelle partene.

Etter avslutningen fullfører kjøperen transaksjonen ved å dokumentere transaksjonen ved å registrere gjerningen i det lokale kontoret for offentlige poster.