Innholdsfortegnelse:
Real Estate License Exam vil ha spørsmål knyttet til boliglån og långivere. En primær utlåner har to hensyn når det gjør et lån for kjøp eller refinansiering av fast eiendom: verdien av eiendommen og lånerens evne til å betale av gjelden.
Ved å sjekke verdien av eiendommen, vil långivere være sikre på at hvis låntakere ikke kan betale sine boliglån, kan de selge eiendommene og få tilbake pengene sine. Forutsatt at eiendomsverdien er tilstrekkelig til å garantere lånet, vil en utlåner forsikre seg om at låntakeren kan foreta den månedlige betalingen, inkludert skatter og forsikringer, for lånets løpetid.
Eiendomsverdien
Verdien av eiendommen har en direkte effekt på hvor mye penger långiveren skal låne deg, og du må være forberedt på å gjøre et matematisk problem om dette emnet på Statens eksamen. Andelen av verdien av eiendommen som kan lånes, kalles lån til verdiforholdet (LTV), et beløp som er fastsatt av banken og det sekundære boliglånsmarkedet.
Verdien av eiendommen er basert på en vurdering. I tilfelle at en verdsettet verdi og salgspris er forskjellig, kan mengden penger som kan lånes baseres på den nedre av de to tallene. Og ja, det betyr at hvis du betaler mer enn den vurderte verdien for huset, vil din forskuddsbetaling bli høyere enn forventet. Her er noen eksempler.
En eiendom selger for $ 200 000. Den verdsatte verdien er $ 200 000. LTV-forholdet for boliglån er 80 prosent. Hvor mye penger vil banken låne? Hvilken forskuddsbetaling er nødvendig?
$ 200 000 (verdsatt verdi) x 0. 80 (80 prosent) = $ 160 000 boliglånsbeløp
$ 200 000 - 160 000 = $ 40 000 nedbetaling
Salgsprisen på huset er $ 315 000. Den verdsatte verdien er $ 300 000. Hvis banken tilbyr en 80 prosent LTV-forhold, vil det være nødvendig med nedbetaling?
$ 300 000 (verdsatt verdi) x 0. 80 = $ 240 000 boliglånsbeløp
$ 315 000 - $ 240 000 = $ 75 000
Et siste problem viser deg hvordan du beregne LTV, hvis du får verdi og låneinformasjon. Si at banken vil låne deg $ 240 000 på en eiendom verdsatt til $ 300 000. Hva er LTV-forholdet?
$ 240 000 ÷ $ 300 000 = 0. 80 eller 80 prosent
Merk at i disse problemene ble den verdsatte verdien brukt til å beregne beløpet på boliglånet, og deretter ble beløpet subtrahert fra salgsprisen for å finne ut av betalingen som trengs.Ved å gjøre et problem som dette, ta bare tallene for hva de er.
Låners betalingsevne
Den andre typen beregning innebærer å bestemme hvor mye en kjøper har råd til å betale for boliglån. Du må forstå noe av terminologien og hvordan den virker.
Utlåneren bruker et kvalifiseringsforhold for å bestemme hva en låner har råd til å betale for boliglån. Når du bruker et kvalifiseringsforhold, , jobber du bakover fra kjøperens bruttoinntekt, vanligvis ved å bruke månedlige tall for hovedstol, renter, skatt og forsikringsutgifter for å komme frem til hva kjøperen har råd til å bruke på boliger hver måned.
Du må legge merke til at akronymet som brukes til betaling av hovedstol, renter, skatter og forsikringer er PITI. Når långivere gjør overkommelige beregninger, bruker de PITI som den totale månedlige utgiften for utlånsberegninger for boliglån.
For eksempel kan en utlåner si at en kjøper har råd til å betale 28 prosent av total bruttoinntekt i månedlige innbetalinger (hovedstol, renter, skatter og forsikringsutgifter). Denne prosentandelen kalles front-end-forholdet. Utlåner fastslår også at lånerens totale månedlige gjeldsbetalinger, inkludert PITI, ikke kan overstige 36 prosent av lånerens totale bruttoinntekt. Denne prosentandelen kalles back-end-forholdet.
Du kan eller ikke finne et kvalifiseringsforholdsberegningsspørsmål på eksamen, men beregning av dem er en tjeneste som eiendomsmeglere rutinemessig sørger for sine kunder og kunder. Og bare hvis du ønsker å gjøre dine egne beregninger, er det et eksempel.
Si at du lager $ 96 000 i året. Ved å bruke de relativt standardkvalifiserende forholdene på 28 prosent for hovedstol, renter, skatter og forsikringer (PITI) og 36 prosent for total gjeld, hvor mye har du råd til å betale for PITI per måned?
$ 96 000 x 0. 28 = $ 26, 880
$ 26, 880 ÷ 12 (måneder) = $ 2, 240 maksimale månedlige PITI
Alternativt kan du gjøre beregningen på denne måten:
$ 96, 000 ÷ 12 (måneder) = $ 8 000
$ 8 000 x 0. 28 = $ 2, 240
Nå hvor du spør, kommer 36 prosent back-end ratio inn?
$ 96 000 x 0. 36 = $ 34, 560
$ 34, 560 ÷ 12 (måneder) = $ 2, 880 maksimale totale månedlige gjeldsinnbetalinger inkludert PITI
Sammen, forkant og back-end forhold arbeid på en slik måte at lånerens PITI og totale gjeld må falle under begge kriteriene. Så hvis i låntagers totale månedlige langsiktige gjeldsbetalinger uten PITI var $ 2 000 i måneden, ville utlåner tillate låntakeren å bruke $ 880 eller mindre på PITI.
På den annen side, hvis låntakeren ikke har noen annen gjeld, vil utlåner fortsatt ikke tillate låntakeren å bruke mer enn $ 2, 240 på PITI. Uansett hvor mye penger som er tilgjengelig for PITI, bruker utlåner det beløpet til å beregne hvor mye et boliglån låntakeren har råd til å betale seg.
