Innholdsfortegnelse:
Video: Essential Scale-Out Computing by James Cuff 2024
Noen få vanlige misforståelser om eiendomsmegling er ganske alvorlige problemer fordi de håndterer føderale antitrustlover. Eiendoms lisenseksamenforfattere forventer at du skal kunne svare på spørsmål om dem.
Krenkelser av Sherman Antitrust Act kan resultere i bøter betalt til den føderale regjeringen av varierende beløp og opp til tredobbelt skader betalt til den skadelidte.
Fastprisfastsetting
For det første sier ingen regel at en eiendomsmegler må betales på provisjon. For å være sikker på at du er klar over dette, er en provisjon generelt en prosentandel av sluttprisen på eiendommen som vanligvis betales ved ferdigstillelse av salget. Pay commission er en vanlig praksis over hele USA, men har aldri blitt etablert som et krav.
Ingen slikt som en standardkommisjon eksisterer. Ingen lokal eiendomsmegling eller annen sammenslutning av eiendomsmeglere har fullmakt til å fastsette provisjonsrente eller opprette standardiserte gebyrer for tjenester.
Faktisk er ethvert forsøk blant eiendomsmeglere for å opprette en standardisert avgiftskjema, og har blitt sett på som brudd på føderal antitrustlover. Det faktum at mange meglerhus i et bestemt område belaster samme provisjon er et spørsmål om konkurranse og individuell forretningsavgjørelse.
Sherman Antitrust Act, som er en føderal lov som forbyder aktiviteter som anses å være i handelsbegrensning, forbyder enhver form for prisfastsetting i enhver bransje. Enkelt sagt betyr det at hvis du og din nabo begge eier apparatbutikker, kan de to ikke komme sammen og bestemme at du begge skal belaste samme pris for en vaskemaskin.
I fast eiendom har antitrustloven i hovedsak blitt tatt et skritt videre som et resultat av en berømt rettsavgjørelse i en sak som heter USA mot Foley. Resultatet av denne saken fastslått at selv om det ikke fantes en faktisk konsultasjon mellom enkeltpersoner om prisfastsetting, anses den bare diskusjonen mellom konkurrenter av priser på tjenester som en invitasjon til å fastsette priser og bryter dermed antitrustloven.
Som følge heraf opererer industrien med prinsippet om at diskusjon av avgifter mellom meglere er ulovlig, med mindre meglerne samarbeider på samme avtale. Gebyrer kan diskuteres internt mellom meglere og selgere og meglere, selgere og kunder. I andre tilfeller fastslår domstolene at lokale styre av realtors ikke kan diktere, anbefale eller publisere rateplaner.
Markedsfordeling i fast eiendom
Sherman Antitrust Act har også en bestemmelse om markedsfordeling som påvirker eiendomsmeglere. Markedsfordeling er en avtale mellom konkurrenter om å dele markedet på en eller annen måte.
Vurdere to meglere, for eksempel, som eier egne meglerforretninger og møter og er enige om at en av dem vil håndtere alle oppføringene vest for Main Street og den andre vil håndtere alle oppføringene øst for Main Street. Disse meglerne har overtrådt Sherman Antitrust Acts bestemmelse mot markedsallokering.
Boikott på eiendomsmegling
Gruppebøyikotter - når konkurrenter møtes og er enige om ikke å handle med noen - bryter Sherman Antitrust Act.
Si X Meglere og Y Meglere liker ikke måten Z Meglere gjør forretninger. De møtes og samtykker i ikke å gjøre henvisninger til Z Meglere. X og Y meglingene har nettopp overtrådt Sherman Antitrust Act. En individuell megler kan bestemme seg for ikke å drive forretninger med en annen megler fordi han mener at den andre megleren opptrer uetisk. Det kommer sammen som en gruppe for å boikotte som er mot loven.
Tie-in arrangementer
Eventuelle krav om å kjøpe ett produkt eller en tjeneste på betingelse av at du kjøper et annet produkt eller en tjeneste kalles en bindingsavtale eller bindingsavtale og er en antitrustkrenkelse.
Si at du er en megler som eier en eiendom som en byggmester ønsker å kjøpe. Som en del av salget krever du at byggmesteren gjenoppretter eiendommen med deg (liste tilbake) når han selger den. Fordi du ba byggherren om å liste eiendommen med deg som en betingelse for at du solgte den til ham, brøt du loven.
