Hvordan finne verdi ved å analysere sammenlignbar salg for eiendomslisenseksamen - dummies

Den viktigste tilnærmingen som appraisers bruker til å estimere eiendomsverdi som vil være på eiendomslisenseksamen innebærer å analysere salget av andre lignende egenskaper, kalt sammenlignbare. Denne tilnærmingen har flere navn, den mest vanlige er salgssammensetningen. Noen kan referere til det som markedsanalyse tilnærming eller markeds sammenligning tilnærming.

Bedømmerne bruker denne tilnærmingen oftest når man vurderer enkeltfamilie og to-til-fire-enhetsboliger. Svakheten i tilnærmingen er når markedet er sakte, og det blir vanskelig å finne sammenlignbare salg.

Grunnleggende

Tanken bak salgssammenligningstilgangen er å sammenligne tidligere salg av fast eiendom til emnet eiendommen vurderes for å komme til et estimat av eiendomsverdien.

For eksempel, spør du Joan takseren å vurdere et tre-roms, to-bad, 2, 500-kvadratmeter hus i en typisk suburban inndeling. Gjennom sin undersøkelse av salget i området finner Joan tre salg av nesten identiske hus de siste fire månedene. Disse tidligere solgte husene heter sammenlignbare eller comps. Hver av husene selges for $ 250 000.

Joan anslår at verdien av huset hun vurderer er $ 250 000 basert på det faktum at tre lignende boliger nylig solgte for den prisen. Og det er salgs sammenligning tilnærming på sitt enkleste.

En taksberegner undersøker normalt så mange som ti eller flere sammenlignbare, og velger til slutt minst tre til fem for å kunne benytte seg av salgs sammenligning tilnærming. Etter å ha gjort alle de riktige tilpasningene til hver av de sammenlignbare, ankommer taksteren til et verdivurderinger for eiendommen.

Salgsprisreguleringer

De situasjonene som appraisers oftest må håndtere når man bruker salgssammenligning, er sammenlignbare som ikke er identiske med emneegenskapen. Bedømmere gjennomgår en justeringsprosess for å kompensere for forskjellene i egenskapene.

Her er et enkelt eksempel. Faget eiendom er et tre-roms, to-bad hjem. Joan taksanten kjenner for øyeblikket ikke verdien av dette huset. Et veldig lignende hus solgt for to måneder siden for 275 000 dollar. Det sammenlignbare huset, kalt Comparable A , , er det samme i alle henseender som emnet, med unntak av at det har fire soverom.

Komparativ A er bedre enn emneegenskapen . Joans forskning viser at verdien av det fjerde soverommet er $ 25 000. Det betyr at kjøperen av Comparable A betalte $ 25 000 mer for det huset enn han eller hun ville ha for et tre-roms hus.

Joan, når hun utarbeider sin vurderingsrapport, går gjennom prosessen med å trekke den $ 25 000 soveromverdien fra salgsprisen på 275 000 000 dollar til Comparable A. Den resulterende prisen på $ 250 000 er den justerte salgsprisen.

$ 275 000 (salgspris på sammenlignbar A) - $ 25 000 (verdi på fjerde soverom) = $ 250 000 (justert salgspris)

Ved bruk av substitusjonsprinsippet er den justerte salgsprisen for sammenlignbare A, eller $ 250 000, er den estimerte verdien av tre-roms huset.

Aldersjusteringer

Markedet tar hensyn til alder av en struktur når de bestemmer seg for hva de skal betale.

Her er en liten hjernefase: Fagegenskapen er 5 år gammel, og sammenlignbar er 15 år gammel og selges for $ 190 000; ellers er husene like. Verdien av den tiårige forskjellen i alder er $ 5 000. Skal du legge til eller trekke den $ 5 000 fra salgsprisen på sammenlignbare?

Det er riktig, du må legge til $ 5 000 fordi det 15 år gamle huset regnes som verre enn eller dårligere enn det 5 år gamle huset. ($ 5 000 tallet er opprettet for dette eksempelet.)

Justeringer for tid

Sammenligninger av "forrige" salg kan føre til noen vanskeligheter, fordi eiendomsverdier har en tendens til å endres over tid. Som nyere historie har vist, kan eiendomsverdiene gå opp eller ned.

Joan vurderer igjen et hus. Hun finner et sammenlignbart hus som er nesten identisk i alle henseender til emnet. Det sammenlignbare huset solgte for $ 200 000 for fem måneder siden. Hennes forskning tyder på at eiendomsmarkedet har vært ganske sterk i området, og eiendomsverdiene har gått opp ca 1 prosent per måned de siste fem månedene.

For å være behjelpelig med å regne med denne økningen i eiendomsverdiene, må Joan spørre spørsmålet: "Hva ville den sammenlignbare ha solgt for hvis i stedet for å selge for fem måneder siden, solgte den i dag? "Det ville selge for 5 prosent mer. Justeringsberegningen blir

1 prosent per måned x 5 måneder = 5 prosent

$ 200 000 (salgspris på sammenlignbare) x 5 prosent (verdiøkning i fem måneder) = $ 10 000 (verdi av tidsjustering)

$ 200 000 + $ 10 000 = $ 210 000 (justert salgspris)

Den justerte salgsprisen for Comparable B , eller $ 210 000, er den angitte verdien av emneegenskapen.

Du beregner en nedadgående trend i eiendomsverdier over tid på samme måte, bare verdien av tidsjusteringen blir trukket fra salgsprisen på de tilsvarende som gir deg verdien av emneegenskapen.

Slik viser du justeringsverdier

Paralyseanalyse er basert på ideen om at hvis to hus ligner på alle måter, bortsett fra en, og salgsprisen på hvert hjem er forskjellig, er dollarnes forskjell mellom de to husene er sannsynlig å være verdier av den unike egenskapen eller egenskapen til et av husene.Se på disse to husene for et eksempel.

Hus A har fire soverom. Det solgte for $ 400 000. Hus B , som solgt for $ 375 000, har tre soverom. I alle andre henseender er Hus B det samme som Hus A. Den eneste fysiske forskjellen mellom de to husene er det fjerde soverommet. Det fjerde soverommet, i dette tilfellet, er verdt $ 25 000.