Hvordan estimere verdi med inntektsskattemetoden for eiendomslisenseksamen - dummies

En metode som vil bli dekket på eiendomsattesteksamen for å vurdere eiendommer basert på inntektene, er kjent som inntektsvekst tilnærming. Denne metoden konverterer inntektene til en eiendom til et estimat av verdien. Appraisers bruker vanligvis denne metoden for kommersielle bygninger som kjøpesentre, kontorbygg og store boligbygg.

Den grunnleggende formelen for denne tilnærmingen, ofte referert til som IRV, er:

Netto driftsinntekter (I) ÷ kapitalisasjonsrate (R) = verdi (V)

Du kan bryte denne formelen ned i disse tre trinnene:

1. Estimere netto driftsinntekter.

2. Fastsettelse av kapitaliseringsfrekvensen.

3. Bruk av IRV-formelen for å komme fram til et estimat.

Hvordan estimere netto driftsinntekter

Vurdereren må ha tilgang til inntekts- og kostnadsoppgavene for fagbygget og for lignende bygninger i området for å estimere netto driftsinntekter. Å ha denne informasjonen på hånden gjør det mulig for taksgiveren å anslå inntekt og utgifter for bygningen nøyaktig. Husk at alle inntekter og kostnader i inntektsvekstmetoden alltid er årlige tall.

Du kan bryte ned den faktiske prosessen med å estimere netto driftsinntekter (NOI) i fire trinn:

1. Estimere potensiell bruttoinntekt.

   Potensiell bruttoinntekter er inntekten bygningen genererer når den leies til 100 prosent belegg, i markedsleie eller leieleie eller en kombinasjon av begge. Markedsleie er leien som normalt belastes for den typen plass på markedet.

   Leieleie er også kjent som planlagt eller kontraktsleie. Potensiell bruttoinntekt inkluderer inntektsføring fra alle kilder, for eksempel vaskerimaskiner i et leilighetshus eller separat leide parkeringsplasser.

2. Trekke en ledig stilling og innkrevingsfallsverdi fra potensiell bruttoinntekt.

   Dette tallet, som vanligvis uttrykkes som en prosentandel, er estimatørens anslag fra markedet for slike bygninger i lokalområdet, og det reflekterer normalt tap av inntekter som følge av manglende betaling av leie og periodiske ledige stillinger. Ekstra inntekt, sier fra en antenneutleie på taket på bygningen, legges til på dette tidspunktet for å komme fram til effektiv bruttoinntekt.

3. Anslå alle byggekostnader og trekk dem fra den effektive bruttoinntekten.

   Byggekostnader faller inn i tre kategorier: Fast, variabel (noen ganger kalt drift) og reserver. Faste utgifter er utgifter som ikke endres med belegget av bygningen, som eiendomsskatt og forsikring. Variabel utgift er stort sett alle andre utgifter, hvorav noen kan variere med bygningens belegg. Disse utgiftene inkluderer snørydding, verktøy, administrasjonsgebyrer og så videre.

   Reserver, noen ganger kalt reserver for erstatninger, er midler som utleiere legger til side for gjenstander som må periodisk erstattes, men ikke på årsbasis. Stekeovner i en leilighet er et eksempel på et reserveelement. Vær oppmerksom på at utgiftene ikke inkluderer boliglån eller bygningsavskrivninger.

4. Trekk de estimerte utgiftene fra den effektive bruttoinntekten.

   Resultatet er netto driftsinntekter.

Du kan sette noen tall i disse trinnene for å se hvordan formelen ser ut:

Potensiell bruttoinntekt	$ 50 000
- Ledig og innsamlet tap (10 prosent av $ 50 000)	- $ 5 000
Ytterligere inntekter	$ 3 000
Effektiv bruttoinntekt	$ 48 000
Utgifter
Fast	$ 10 000
Variabel > $ 23 000	Reserver
$ 5 000	- Sum utgifter
- $ 38 000	Netto driftsinntekter
$ 10 000	Kapitaliseringsraten

A < aktiveringsgrad

ligner en avkastning; det vil si prosenten som investorene håper å komme ut av bygningen i inntekt. Det finnes en rekke måter som vurderer å beregne kapitaliseringsrater, hvorav de fleste er utover det du trenger å vite. Alt du trenger er noen sammenlignbare salg - bygninger som ligner på emnet som vurderes som nylig solgt. Formelen du bruker, er Netto driftsinntekter (I) ÷ salgspris (V) = kapitaliseringsrate (R)

Denne formelen blir brukt med netto driftsinntekter og salgspris på hver tilsvarende som du re analysere. Merk i denne formelen, reverseringen av IRV-formelen for å finne verdi.

Her er et eksempel: En bygning selger for $ 200 000. Dets netto driftsinntekt er $ 20 000.

Ved å bruke formelen deler du $ 20 000 med $ 200 000, som ser ut som $ 20 000 ÷ $ 200, 000 = 0. 10 eller 10 prosent. Kapitaliseringstallene er uttrykt i prosent.

Selv om resultatene kan se feil ut fordi du alltid deler et mindre tall med et større antall, husk at du prøver å få en prosentandel, så svaret er alltid mindre enn ett.

Etter å ha studert de ulike kapitaliseringsrenten du får etter at du har brukt IRV-formlene, velger du den du synes er den mest anvendelige for bygningen du vurderer, og bruker den til siste trinn.

Bruk formelen til å estimere verdien

Nå tilbake til grunninntektskapitalformelen. Du kan bruke tallene fra de foregående eksemplene til å beregne verdien:

Netto driftsinntekter (I) ÷ kapitalisasjonsrate (R) = estimert verdi (V)

$ 10, 000 ÷ 0. 10 = $ 100 000

Ved å dividere netto driftsinntekt for emneiendommen med kapitaliseringsfrekvensen du har valgt, kommer du til et estimat på $ 100 000 som verdien av bygningen.

Slik beregner du inntekter

Du kan finne en annen del av formelen som testforfattere noen ganger vil spørre om: beregning av netto driftsinntekter.

Anta at du har en kommersiell bygning som selger for $ 300 000, og dens avkastning eller kapitalisering er 8 prosent. Med den informasjonen kan du finne ut hva netto driftsinntekt (NOI) er. I dette tilfellet multipliserer du salgsprisen eller verdien ved kapitalisering eller avkastning.

Verdi (V) xcapitalization rate (R) = netto driftsinntekter (I)

$ 300 000 x 0. 08 = $ 24 000