Hvordan man beregner avskrivninger for eiendomslisenseksamen - dummies

Real Estate License Exam vil ha spørsmål som ber deg om å estimere avskrivninger. Avskrivninger er verdifallet til enhver struktur på grunn av en rekke faktorer, som slitasje, alder og dårlig plassering.

Begrepet påløpte avskrivninger betyr den totale avskrivningen av en bygning fra alle årsaker. Du bør også være oppmerksom på at påløpte avskrivninger ikke er typen avskrivninger som gjelder regnskapsførere når de avskriver en bygning eller et utstyr for skattemessige formål.

Lisensprøver spør generelt om to typer spørsmål om avskrivninger: Et spørsmål som ber om definisjonen av en bestemt type avskrivninger og et spørsmål som gir deg et avskrivningsbehov og spør deg hvilken type avskrivning det aktuelle elementet representerer. Av og til kan du få et spørsmål som ber deg om å beregne avskrivninger ved hjelp av en veldig enkel teknikk kjent som den lineære metoden.

Fysisk forringelse

er den normale slitasje som en bygning opplever i sin tid, og det avhenger av den opprinnelige kvaliteten på konstruksjonen og nivået på løpende vedlikehold. De to kategoriene av forverring, herdbar og uhelbredelig, har mer å gjøre med økonomi enn den faktiske fysiske muligheten for å rette opp noe:

Herdbar forverring:

• Avser en form for forringelse som er økonomisk mulig å reparere. Med andre ord, økningen i verdi overstiger kostnadene ved reparasjon. Maleri er et godt eksempel på noe som generelt gir mer verdi enn det koster. Forurenselig forringelse:

• Hvis kostnaden ved å reparere en vare overgår verdien som den legger til i strukturen, betraktes elementet uhelbredelig selv om du kan fikse det. Vanligvis er disse formene for forverring fysiske ting knyttet til strukturen i en bygning - betydelige grunnreparasjoner ville trolig bli klassifisert som uhelbredelig. De er uhelbredelige fordi du ikke ville ha økonomisk nytte ved å fikse dem. Funksjonell forældelse

Umodig design i eldre strukturer eller uakseptabel design i nyere strukturer peker vanligvis på en type avskrivninger kjent som

funksjonell forældelse . Det er også skilt i herdbare og uhelbredelige kategorier knyttet til økonomisk mulighet. Et eldre hjem som har fire soverom, men et enkelt bad ligger utenfor kjøkkenet, lider av funksjonell forældelse. Dette eksemplet viser uhelbredelighet fordi kostnaden for å bygge et helt nytt bad sannsynligvis overskrider verdiøkning til huset det kan generere.

Et nyere hjem bygget med bare to soverom og et rom for et hjemmekontor vil lider av herdbar funksjonell forældelse. De fleste ønsker minst tre soverom. Å legge et skap til hjemmekontorommet og konvertere det til et soverom ville være relativt enkelt. Så verdien av huset øker med et beløp som er større enn det du brukte for å bygge skapet.

Ekstern forverring

Ekstern forverring er en form for avskrivning forårsaket av faktorer utenfor landet selv. Det er alltid uhelbredelig fordi landet ikke kan flyttes. Denne form for avskrivning kan skyldes økonomiske eller fysiske, vanligvis kalt lokaliserende, funksjoner. En bensinstasjon ved siden av et enfamiliehus er en kilde til ekstern forverring. Uvanlig dårlige markedsforhold kan også betraktes som ekstern forældelse.

Den lineære metoden for beregning av avskrivninger

Den lineære metoden for å beregne avskrivninger er et av de få matematiske spørsmålene du kanskje blir spurt om kostnadsmetoden.

Den lineære metoden

for estimering av avskrivninger antar at en struktur forverres med samme hastighet hvert år. Denne metoden, som også kalles økonomisk levetidsmetode, innebærer et estimat av det som kalles det totale økonomiske livet til en bygning og dens effektive alder. Disse tallene er noe subjektive estimater som takstmenn gjør når de bruker lineærmetoden. For eksamensformål, husk definisjonene og hvordan du skal gjøre beregningene. Den økonomiske livet

av en bygning gjenspeiler antall år det bidrar til verdien av landet. Den effektive alderen er et estimat av hvor gammel bygningen ser ut til å være, gitt slitasje, vedlikehold og oppgraderinger. Beregningen antar at en bygning forverres med en lik hastighet i løpet av det økonomiske livet; Derfor, hvis du anslår en bygnings økonomiske liv til å være 50 år, på ett år forverres det 2 prosent av totalverdien. I virkeligheten bruker den opp 2 prosent av det totale økonomiske livet. Fraksjonen 1/50 er også 2 prosent. Så avskrives bygningen med 2 prosent pr år på grunn av fysisk forverring. Bare hvis du blir kastet et spørsmål med et annet totalt økonomisk liv, si 40 år, vil beregningen være 1/40. Hvis du deler 1 ved 40 får du 2. 5 prosent. Uansett det totale økonomiske livet, dersom du deler tallet med det totale økonomiske livet, får du den årlige prosenten.

Det neste trinnet er hvor effektiv alder kommer inn. Si den effektive alderen til en bygning er ti år. Hvis bygningens økonomiske levetid er 50 år og fra forrige beregning, vet du at den avskrives med 2 prosent per år. Alt du gjør er å formere den effektive alderen med den årlige prosent av avskrivninger for å få den totale avskrivningen.

I eksemplet:

10 års effektiv alder x 2 prosent per år avskrivning = 20 prosent total avskrivning

Det endelige stykket av formelen multipliserer den totale prosent av avskrivninger med reproduksjons- eller erstatningskostnad.For å fortsette eksemplet, si at gjengivelsesprisen var $ 100 000. Formelen følger som:

$ 100 000 reproduksjonskostnad x 20 prosent (0,20) = $ 20 000 totalt avskrivning

$ 100 000 reproduksjonspris - $ 20 000 avskrivninger = $ 80 000 avskrives kostnaden for forbedringer

For testen må du kunne gjøre alle disse beregningene når de er gitt de riktige dataene.